简介：双方之间就房屋买卖达成协议完全一致意思，不不存在伤害国家、社会以及第三人合法权益等违宪情形，何某因修建房屋的事实不道德而获得了房屋所有权，其可以权利处分自己合法修建的房屋给他人，至于后期办证问题顺利与否关涉合约遵守，而不影响合约效力问题。何某是某县某地房屋被征税的居民，该地政府欲于2015年1月向何某拨给了一块土地用于建房，可建5层。

何某在获得适当的土地建设工程等许可证清申请后，欲开始建房。在房屋主体框架竣工后，何某欲对外出售5楼的房屋，但该5层的房屋产权皆仍未办理。

漏某告诉消息后，欲于当年年底与何某达成协议了房屋买卖合约协议。现如今何某答应，主张双方的合约违宪并归还漏某已付购房款。【法院裁决】 诉争房屋仍未注册，并未再次发生物权效力，但原、被告双方签定的房屋买卖合约有效地，上诉何某的诉讼请求。

【案件分析】 针对何某在其房屋产权未登记的情况下就将房屋出让个给漏某，对其交易不道德的合法性问题，不存在两种有所不同观点： 第一种观点指出，何某与漏某之间的房屋买卖交易不道德合法有效地。双方之间就房屋买卖达成协议完全一致意思，不不存在伤害国家、社会以及第三人合法权益等违宪情形，何某因修建房屋的事实不道德而获得了房屋所有权，其可以权利处分自己合法修建的房屋给他人，至于后期办证问题顺利与否关涉合约遵守，而不影响合约效力问题。

第二种观点指出，何某与漏某之间的房屋买卖交易不道德违法违宪。《城市房地产管理法》第38条规定“下列房地产，不得出让：……(六)并未依法注册发给权属证书的;”《物权法》第31条规定“依照本法第28条至第30条规定拥有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定必须办理注册的，予以注册，不再次发生物权效力。”何某虽然因修建房屋的事实不道德获得了房屋的产权，但是如果何某要展开出让交易的话，就得再行办理房屋的产权注册，否则不得出让交易且物权也会再次发生任何变动。法院在审理过程中反对第一种观点，明确理由如下： 一、合约不道德与物权不道德的区别 首先，二者适用法律上有所不同。

前者限于《合同法》，后者限于《物权法》;其次，物权不道德具备独立性与无因性，即便合约违宪，倘若因物权人的物权不道德造成物展开了法律上的审批(动产交付给、不动产办理注册)，物权不道德不不受任何影响。《物权法》第15条规定“当事人之间议定有关成立、更改、出让和歼灭不动产物权的合约，除法律另有规定或者合约另有誓约外，自合约正式成立时生效;未办理物权注册的，不影响合约效力。”该法对物权合约效力展开了规定。

而合约不道德的效力必需参照主体资格、意思回应否完全一致、主体否不具备行为能力等要素来综合确认。二、区分效力性的强迫规定与管理性的强迫规定 (1)效力性规范，指法律及行政法规明确规定违背了这些禁止性规定将造成合约违宪或者合约不正式成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没明确规定违背这些禁止性规范后将造成合约违宪或者不正式成立，但是违背了这些禁止性规范后如果使合约之后有效地将伤害国家利益和社会公共利益的规范。

(2)管理性规范或查禁性规范，指法律及行政法规没明确规定违背此类规范将造成合约违宪或者不正式成立，而且违背此类规范后如果使合约之后有效地也并不伤害国家或者社会公共利益，而只是伤害当事人的利益的规范。我国的《合同法》第52条规定了违宪合约的情形，其中有一项是兜底情形即“违背法律、行政法规的强制性规定的合约。”《合同法司法解释(二)》第14条证实，这里所谓的“强制性规定”特指效力性强制性规定，不还包括管理性的强制性规定。

那么，如何来辨别一条强制性的规定是归属于效力性的强迫规定还是管理性的强迫规定?必须从法律规定产生的法律后果来看： (1)如果法律明确规定违背该条强制性规定，将造成合约的违宪或不正式成立的，当然为效力性规定; (2)如果法律许可某些管理机关可以就特定类型的民事行为对民事主体采行行政处罚措施的强制性规定，违背管理性规定，再次发生行政责任，但不当然影响民事行为的效力的，则为管理性规定。明确本案，《城市房地产管理法》第38条虽然规定了未依法注册发给权属证书的房产不得出让的强制性规定，但纵观该法第6章法律责任部分规定，都是行政机关对违法行为展开适当的惩处，整部法律也没明文确认此类情形下权利人出让房屋不道德违宪，故何某与漏某的房屋出让不道德只要合乎民事法律不道德生效要件，该不道德即有效地，漏某有拒绝对何某交付给房屋并帮助办理产权注册的债权。

综上，未办理房屋产权注册的房屋，权利人仍然可以出售该房屋，与出售人达成协议房屋买卖合约协议，物权合约生效，双方构成债权债务关系，只是房屋的物权因未办理注册而不再次发生物权变动效果而已。

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